Odhad ceny nemovitostí

Odhad ceny nemovitosti je potřeba z mnoha různých důvodů. Dělá se při prodeji, dědickém řízení, rozvodu nebo třeba kvůli hypotéce. Vyžádat si ho mohou soudy, banky nebo finanční úřad. Je třeba vědět, že odhad ceny nemovitosti není vždy stejný, liší se z pohledu soudního znalce, realitního makléře nebo banky.

Chci pomoct s prodejem nemovitosti
Vyplňte online formulář

Kdy je potřeba odhad ceny nemovitosti?

Spolehlivé výkupy

Odhad pro soud nebo finanční úřad

Při soudním vyrovnání je potřeba odhad ceny nemovitosti. V takovém případě musíte oslovit soudního znalce a vyžádat si od něj posudek. Nikdo jiný nemůže tento posudek vydat. Soudní znalec určí cenu nemovitosti podle dostupných tabulek. Odhadní cena nemovitosti od soudního znalce se tak nemusí shodovat s tržní cenou. Znalecký posudek po vás může chtít také finanční úřad při odvodu daně z nabytí nemovitosti.
Spolehlivé výkupy

Odhad ceny v případě rozvodu nebo dědictví

V těchto případech není třeba oslovovat soudního znalce. Tedy pokud majetkové vypořádání neřeší soud. Pak můžete využít služeb realitního specialisty, který provede odhad tržní ceny. Odhad ceny od realitních expertů je přesnější a také reálnější než soudní odhad. Soudní znalci se totiž řídí zmíněnými tabulkami a neberou v potaz současnou situaci na realitním trhu, lokalitu nebo exkluzivitu nemovitosti.
Spolehlivé výkupy

Odhad ceny v případě hypotéky

Jestliže chcete požádat o hypotéku, je potřeba takzvaný bankovní odhad ceny nemovitosti. Odhad v takovém případě zajišťuje specialista z banky. V dnešní době je k dispozici i online odhad na základě online kalkulačky. Pamatujte si, že odhadní cena banky může být nižší než tržní cena nemovitosti.
Spolehlivé výkupy

Odhad ceny nemovitosti při prodeji

Tržní cenu nemovitosti je potřeba znát také v případě, že chcete nemovitost prodat. Odhad je v tuto chvíli opravdu velmi důležitý. Zaručí, že prodejní cenu nepřepálíte nebo se naopak o peníze neokradete tím, že byste prodávali pod cenou.

Od čeho se cena nemovitosti odvíjí?

Výměra

Nejdůležitější je samozřejmě výměra v m2. Čím větší pozemek nebo prostornější nemovitost, tím vyšší cena. Do celkové výměry domu nebo bytu se počítají kromě pokojů také další prostory jakou jsou terasy nebo balkóny. Samozřejmě se připočítává také případná zahrada nebo další pozemky.

Dispozice nemovitosti

Preferovanější jsou v dnešní době reality s neprůchozími pokoji. Takové, které mají toaletu oddělenou od koupeny nebo třeba spojený obývací pokoj s kuchyní. Toto vše se tedy promítá do konečné odhadní ceny.

Stav nemovitosti

Roli hraje samozřejmě staří nemovitosti a materiály použité při stavbě. Ohledy se berou na stav elektroinstalace. Záleží také na stavu oken, způsobu vytápění a případných provedených rekonstrukcích objektu.

Lokalita

Cenu nemovitosti pohopitelně ovlivňuje také lokalita, ve které se nachází. Naprosto shodný dům v Praze tak bude pochopitelně dražší než stejný dům v Horní Dolní bez občanského vybavení. V ceně se zohledňuje dopravní dostupnost k nemovitosti. Dále také občanská vybavenost v obci. Tedy přítomnost obchodů, škol, úřadů, parků nebo dětských hřišť. A roli hraje také územní plán místa a chystané projekty. Ohled se bere také na bezpečnost, rušnost a okolní prostředí nebo prosperitu dané oblasti.

Jak odhad ceny nemovitosti probíhá?

Průběh oceňování dané nemovitosti se samozřejmě liší podle účelu, za kterým je nutné ho zpracovat. Základ je však pro všechny typy odhadu zcela stejný.

Oslovte konkrétního odhadce

Pokud potřebujete zpracovat odhad ceny nemovitosti, je třeba se obrátit na konkrétního specialistu a domluvit si s ním osobní schůzku.

Připravte si veškeré dostupné informace

Odhadce budou samozřejmě zajímat veškeré informace týkající se nemovitosti. Je třeba znát informace o technickém stavu nebo uskutečněných rekonstrukcích. Jestliže tedy u prohlídky nemovitosti s odhadcem nebudete vy osobně, je třeba tyto informace předat.

Dokumentaci připravte dopředu

Nejen informace, které víte, ale také veškerou dokumentaci je potřeba mít přichystanou. Dokumenty by měly být pochopitelně co nejaktuálnější.

Prohlídka nemovitosti

Připravte se na to, že prohlídka dané nemovitosti trvá zpravidla asi hodinu. Samozřejmě vždy záleží na velikosti dané nemovitosti a také na přístupnosti veškerých prostor, které k nemovitosti náleží. Odhadce si nejrpve prohlédne objekt z venku a poté zevnitř. Všechno si bude fotit a také měřit. Potřebuje vidět také případné vybavení domu nebo bytu. Je třeba odhadci ukázat také půdní nebo sklepní prostory, terasu, komory nebo azhradu a další pozemky.

Co všechno odhadce zajímá?

  • Stáří nemovitosti
  • Počet a velikost místností
  • Orientace ke světovým stranám
  • Případná rekonstrukce včetně rozsahu a doby, kdy se uskutečnila
  • Používané stavební materiály
  • Napojení na inženýrské sítě
  • Vady nemovitosti
  • Možnosti vytápění nemovitosti
  • Veškeré příslušenství k domu
  • Věcná břemena na nemovitosti a současné nájemní vztahy
  • Charakter okolí nemovitosti
Chci pomoct s prodejem nemovitosti
Vyplňte online formulář

Jakým způsobem se nemovitost oceňuje?

Vzhledem k tomu, že existuje několik druhů odhadů je také několik metod oceňování. Každá z nich má samozřejmě svá specifika. Nejčastěji odhadci používají porovnávací metodu. Při ní je nutné porovnat vypočítanou cenu nemovitosti s cenami podobných objektů v totožné lokalitě.

Další variantou je nákladová metoda odhadu ceny nemovitostí. Ta využívá především porovnání s náklady potřebnými k pořízení podobné nemovitosti v určitém časovém horizontu. Nákladová metoda je využívaná při určování hodnoty nvoých bytů, případně ve chvíli, kdy musí posoudit nutné úpravy u starších nemovitostí.

Poslední možností je využít takzvanou výnosovou metodu. Ta se používá hlavně v případě pronájmů. V tomto případě se zohledňují vztahy mezi cenou na trhu a užitkem, který člověku daná nemovitost přinese.

Samozřejmě je možné při odhadu ceny všechny tyto metody kombinovat. Jednotlivé metody se totiž doplňují a při jejich propojení je výsledný odhad ceny nejpřesnější. Využití všech metod také zamezí případným chybám.

Není cena jako cena

Cena obvyklá při oceňování nemovitostí

Touto cenou se rozumí taková částka, za kterou je možné si na trhu ke konkrétnímu datu pořídit podobnou nemovitost. Tato cena vychází z porovnání kupních cen srovnatelných nemovitostí. V potaz se přitom berou všechny parametry, které mají na cenu vliv. Nezohledňují se však mimořádné události na trhu ani vlivy zvláštní obliby.

Tržní hodnota nemovitosti

Při určování tržní hodnoty nemovitosti je v první řadě nutné definovat tržní cenu. Ta vznikne v rámci dohody mezi kupujícím a prodávajícím. Tržní hodnota tedy představuje obnos, který je kupující ochoten zaplatit za konkrétní nemovitost. Zároveň je to částka, za kterou je ochotný prodávající tuto nemovitost prodat.

Cena zadlužitelná

Jestliže potřebujete získat odhad ceny nemovitosti kvůli získání hypotéky, je tu cena zadlužitelná. Obvykle je to nižší částka než cena kupní. To může být problematické pro kupujícího, jestliže nedisponuje dostatkem vlastních prostředků. Bez vlastních prostředků však dnes již není možné hypotéku dostat.

Administrativní cena

Hovoří se o ní také jako o ceně zjištěné. Jde o částku, která se určuje podle zákona o oceňování majetku a oceňování předpisů. Vydává ji Ministerstvo financí ČR každoročně za účelem spravedlnosti. Cílem je udržet daňovou rovnováhu mezi plátci daně, kteří by neměli být zvýhodněni ani znevýhodněni oproti jiným. Dále se pomocí administrativní ceny určují náhrady při vyvlastnění ve veřejném zájmu.

Všechny dotazy